Fabbricati rurali e conformità catastale (D.L. 78/2010)

Sono già passati tre anni da quando il Decreto Legge 78/2010 “Misure urgenti in materia di stabilizzazione finanziaria e di competitività economica” è intervenuto sull’art. 29 della Legge 27 febbraio 1985 n.52, introducendovi un nuovo comma 1 bis. La miniriforma, nota tra gli addetti ai lavori come “allineamento catastale” ha comportato, negli atti pubblici e nelle scritture private autenticate tra vivi aventi ad oggetto il trasferimento, la costituzione o lo scioglimento di comunione di diritti reali su fabbricati già esistenti l’obbligo di indicare, per le unita’ immobiliari urbane, a pena di nullità, oltre all’identificazione catastale, il riferimento alle planimetrie depositate in catasto e la dichiarazione, resa in atti dagli intestatari, della conformità allo stato di fatto dei dati catastali e delle planimetrie. Ha inoltre reso obbligatorio al notaio l’obbligo di individuazione, preventiva all’atto, degli intestatari catastali e la verifica della loro conformità con le risultanze dei registri immobiliari.

Il tema che qui s’intende brevemente approfondire è il riflesso di detta normativa sulla negoziabilità dei fabbricati rurali ancora – irregolarmente, per quanto si dirà – censiti nel Catasto Terreni. La questione nasce dalla circostanza che la normativa sull’allineamento catastale è applicabile, per testuale disposto di legge, alle unità immobiliari urbane. Tali possono considerarsi , in linea di prima approssimazione, le unità immobiliari censite nel Catasto Fabbricati, con esclusione dei terreni iscritti appunto, invece, nel Catasto Terreni.

Ebbene, si ricorda che in data 30 novembre 2012 è scaduto il termine per l’accatastamento al Catasto fabbricati dei fabbricati rurali, sia residenziali sia di servizio, ancora iscritti al Catasto terreni. E’ tuttavia ancora possibile effettuare un’accatastamento tardivo con applicazione di una sanzione pecuniaria per il ritardo (peraltro, al momento in cui si scrive, non sono ancora decorsi i termini per il ravvedimento operoso).

La norma, stando a quanto affermato dalla Circolare dell’Agenzia del Territorio n.2 del 9 luglio 2010 si applica agli immobili iscritti in catasto edilizio urbano (ora Catasto fabbricati) nonché a quelli per i quali sussiste l’obbligo di dichiarazione in detto catasto.

Se così è, se è vero che la norma si applica a tutti i fabbricati, a quelli già iscritti in catasto fabbricati ed anche a quelli per i quali vi è obbligo di denuncia in catasto fabbricati, cosa accade nel caso in cui si abbia a che fare con fabbricati rurali non iscritti nel Catasto fabbricati in violazione dell’obbligo di legge? L’esistenza della norma in tema di allineamento incide sulla commerciabilità del fabbricato rurale? In altri termini: non potendo il notaio riferirsi, in tali casi di mancato accatastamento, ai dati di identificazione catastale e alle planimetrie depositate in Catasto, la conseguenza è senz’altro la nullità dell’atto e quindi in definitiva l’incommerciabilità del fabbricato in assenza di previo accatastamento all’urbano?

Arriva senz’altro a tale conclusione quella tesi (cfr. Giovanni Rizzi, La normativa in materia di conformità dei dati catastali – D.L. 78/2010, in Le Guide consultabile sul Portale Notarile Notaio.org) che afferma: “riteniamo non sia più possibile trasferire fabbricati rurali che siano ancora censiti al Catasto terreni: proprio perché anche i fabbricati rurali vanno sottoposti alla disciplina di cui alla norma in commento, sarà necessario, prima della stipula dell’atto richiesto, procedere alla denuncia del fabbricato al catasto dei Fabbricati affinchè si possa disporre dell’identificativo catastale e delle planimetrie che dovranno costituire oggetto dei riferimenti in atto e della dichiarazione di conformità degli intestatari prescritti dalla norma in commento a pena di nullità”.

E tuttavia va anche precisato che l’Agenzia del Territorio, con la circolare n. 2 del 9 luglio 2010 sopra menzionata, ha in generale escluso dall’ambito applicativo del comma 1-bis art. 29 della legge n. 52/85 i fabbricati rurali censiti al catasto terreni, che non abbiano subito variazioni, né perso i requisiti oggettivi e soggettivi per il riconoscimento della ruralità ai fini fiscali.  Inoltre la circolare del CNN del 28 giugno 2010, per quanto attiene alla verifica dei detti requisiti, ha chiarito che “nel caso di fabbricato rurale ancora censito al catasto dei terreni, laddove le parti non intendano procedere all’accatastamento nel catasto dei fabbricati, è assolutamente opportuno sollecitare – secondo la prudente valutazione del notaio – la dichiarazione di parte o l’attestazione di un tecnico (da allegare all’atto) in ordine alla permanenza dei requisiti di ruralità (non applicandosi, in tal caso, il comma 1-bis). L’accertamento dei predetti requisiti non può, infatti, spettare al notaio.”

Ed allora, in caso di fabbricato rurale ancora censito al Catasto Terreni, ad avviso di chi scrive e tirando le somme occorre distinguere:

1. Il fabbricato ha perso i requisiti di ruralità:  prima della stipula dell’atto occorre una denuncia di accatastamento del fabbricato al Catasto dei fabbricati affinchè si possa disporre dell’identificativo catastale e delle planimetrie che dovranno costituire oggetto dei riferimenti in atto e della dichiarazione di conformità degli intestatari prescritti dalla norma in commento a pena di nullità.
2. Il fabbricato non ha perso i requisiti di ruralità: in tal caso non si applica il comma 1-bis, il fabbricato rurale può essere oggetto dell’atto anche senza preventivo accatastamento ma è opportuna l’allegazione all’atto dell’attestazione di un tecnico; in particolare – a. se il fabbricato è utilizzato quale abitazione dell’imprenditore agricolo, occorre che l’attestazione del tecnico dichiari la sussistenza di tutti i requisiti di cui all’art. 9 comma 3 del D.L. 557/1993 (requisiti oggettivi di ruralità, cioè la destinazione del fabbricato al servizio del fondo agricolo, e requisiti soggettivi di ruralità, ossia che sia il venditore sia l’acquirente siano imprenditori agricoli professionali o coltivatori diretti secondo la normativa vigente); – b. se il fabbricato è utilizzato come fabbricato strumentale, necessario allo svolgimento dell’attività agricola di cui all’art. 2135 cod. civ. (e non adibito neanche parzialmente ad uso abitativo), occorre un’attestazione di un tecnico da allegare all’atto che dichiari la sussistenza del solo requisito oggettivo della “strumentalità”, previsto dall’art. 3 bis, del D.L. 557/1993.