La Compravendita Immobiliare e i debiti: rischi e responsabilità

La compravendita immobiliare rappresenta un passo significativo nella vita di molte persone. Tuttavia, quando si tratta di vendere un immobile gravato da debiti, la situazione può complicarsi notevolmente. In questo contesto, è fondamentale comprendere le implicazioni legali sia per l’acquirente che per il venditore, specialmente in relazione al reato di sottrazione fraudolenta al pagamento delle imposte.

Compravendita Immobiliare e Debiti

Quando un proprietario decide di vendere un immobile, è essenziale verificare se l’immobile è gravato da debiti, non solo nei confronti di creditori privati (banche che hanno concesso mutui o debiti nei confronti del condominio) ma anche nei confronti dell’erario (debiti fiscali per mancati pagamenti a titolo Irpef, Iva, Tari etc). La presenza di tali debiti può influenzare non solo il valore di mercato dell’immobile, ma anche la possibilità di completare la transazione, in quanto i creditori potrebbero avere diritto di rivalersi sull’immobile, rendendo il processo più complesso e rischioso.

Con riferimento ai debiti fiscali, in particolare, è bene ricordare che l’Agente della Riscossione può procedere al pignoramento immobiliare solo a condizione che il contribuente:

• possegga più di un immobile, oppure, anche possedendone uno solo, questo sia di lusso (A/8 e A/9) o non adibito a civile abitazione o non vi sia la sua residenza;
• il debito per cartelle non pagate superi 120.000 euro; la somma del valore di tutti gli immobili di proprietà del contribuente sia almeno pari a 120.000 euro;
• sia stata prima iscritta ipoteca e, da tale momento, siano decorsi 6 mesi;

Questo vuol dire, di conseguenza, che il pignoramento è impossibile per debiti inferiori a 120.000 euro; o se la somma del valore degli immobili del contribuente è inferiore a 120.000 euro; o se il contribuente ha un solo immobile adibito a civile abitazione, non di lusso e ove ha fissato la propria residenza.

In presenza di debiti di natura fiscale è tuttavia possibile che l’Agenzia delle Entrate esperisca due azioni che consentano il recupero dell’immobile e precisamente l’azione di simulazione e l’azione revocatoria.

Con l’azione di simulazione (relativa e imprescrittibile), l’Agenzia delle Entrate dimostra la volontà delle parti contraenti di concludere un contratto volto a produrre effetti diversi da quelli tipicamente prodotti dallo stesso.

Con l’azione revocatoria (che si prescrive, invece, nel termine di 5 anni), l’Agenzia delle Entrate dimostra l’insufficienza/incapienza del patrimonio del venditore a soddisfare le pretese erariali, nonché la consapevolezza o meno dell’acquirente circa le condizioni economiche del venditore, chiedendo così che venga dichiarata l’inefficacia degli atti di disposizione del patrimonio con i quali il debitore ha arrecato un pregiudizio alle sue ragioni, mediante il depauperamento della sua ricchezza.

Sottrazione Fraudolenta al Pagamento delle Imposte

In questa cornice può inserirsi il reato di sottrazione fraudolenta al pagamento delle imposte previsto dall’art. 11 del D.Lgs. 74/2000. Tale fattispecie criminosa si verifica quando un contribuente, con atti simulati o atti fraudolenti, cerca di eludere il pagamento di imposte dovute. Un esempio tipico è la vendita di un immobile a un prezzo inferiore al suo valore reale per evitare l’eventuale procedura di pignoramento per debiti fiscali. Le conseguenze legali per chi commette tale reato possono essere severe, comprendendo sanzioni pecuniarie e pene detentive.

Art. 11 D.lgs. 74/2000 – Sottrazione fraudolenta al pagamento di imposte

«1. E’ punito con la reclusione da sei mesi a quattro anni chiunque, al fine di sottrarsi al  pagamento di imposte sui redditi o sul valore aggiunto ovvero di interessi o sanzioni amministrative relativi a dette imposte di ammontare complessivo superiore ad euro cinquantamila (50.000,00), aliena simulatamente o compie altri atti fraudolenti sui propri o su altrui beni idonei a rendere in tutto o in parte inefficace la procedura di riscossione coattiva. Se l’ammontare delle imposte, sanzioni ed interessi è superiore ad euro duecentomila si applica la reclusione da un anno a sei anni.

2. E’ punito con la reclusione da sei mesi a quattro anni chiunque, al fine di ottenere per sé o per altri un pagamento parziale dei tributi e relativi accessori, indica nella documentazione presentata ai fini della procedura di transazione fiscale elementi attivi per un ammontare inferiore a quello effettivo od elementi passivi fittizi per un ammontare complessivo superiore ad euro cinquantamila. Se l’ammontare di cui al periodo precedente è superiore ad euro duecentomila si applica la reclusione da un anno a sei anni.»

La ratio della norma va rapportata al pericolo che la pretesa tributaria non trovi capienza nel patrimonio del contribuente/debitore e più in generale al principio costituzionale per cui tutti sono tenuti a concorrere alle spese pubbliche in ragione della loro capacità contributiva.

Il reato è considerato di “pericolo concreto” poiché richiede, semplicemente, che l’atto simulato di alienazione o gli altri atti fraudolenti sui propri o altrui beni siano idonei ad impedire il soddisfacimento totale o parziale del credito tributario vantato dall’Erario.

Come evidenziato dalla dottrina, tramite la nuova disposizione, il legislatore tributario ha deciso di anticipare la tutela penale del bene protetto, non collegandola più alla effettiva mancata riscossione dei tributi ma alla semplice idoneità astratta degli atti fraudolenti a rendere in tutto od in parte inefficace la riscossione coattiva.

Si è discusso, in un primo momento, sui requisiti minimi necessari per la sussistenza del reato, ed in particolare sulla necessità dell’esistenza, ai fini della configurabilità della fattispecie, di una procedura di riscossione coattiva in atto, o quantomeno di una contestazione già elevata nei confronti del contribuente.

L’orientamento attuale, in sintonia con la maggioranza della dottrina, è di segno contrario: così, ad esempio, la Suprema Corte ha di recente ritenuto che la costituzione di un fondo patrimoniale avente ad oggetto tutti i beni mobili ed immobili del contribuente integra il reato di sottrazione fraudolenta al pagamento delle imposte qualora risulti atto idoneo a limitare le ragioni del Fisco. Infatti, ai fini della configurabilità del suddetto reato, che si atteggia come reato di pericolo, non è necessario che sussista una procedura di riscossione in atto essendo sufficiente l’idoneità dell’atto simulato o ritenuto fraudolento a rendere in tutto o in parte inefficace una procedura di riscossione coattiva da parte dello Stato.

Il Ruolo del Notaio

Il notaio gioca un ruolo fondamentale nella compravendita immobiliare. È responsabile della redazione dell’atto di vendita e della verifica della situazione giuridica dell’immobile. Tra i suoi compiti rientra anche l’obbligo di garantire che l’atto non violi la normativa vigente. Tuttavia se la situazione debitoria del venditore non risulti evidente, per espressa dichiarazione del medesimo o per le risultanze dei registri immobiliari, il notaio non può ritenersi in alcun modo responsabile delle conseguenze connesse alla vendita di immobile da parte di venditore gravato da debiti. A meno che, nell’esercizio della sua attività consulenziale, non consigli espressamente alle parti di compiere atti idonei a frustrare le pretese creditorie.

In questa direzione muove una recente pronuncia della Corte di Cassazione n. 1716 del 29 gennaio 2016, la quale ha valutato il comportamento del notaio sulla scorta del combinato disposto degli artt. 27 e 28 della legge notarile, definendo i confini dell’attività del professionista tra l’obbligo di rogare gli atti richiesti dal cliente e l’obbligo di rifiutarli. In particolare, il Collegio di legittimità ha chiarito che l’obbligo di rogare l’atto, previa adeguata informativa sul suo contenuto e sui suoi effetti, non può risultare tanto ampio da imporre al notaio di prestare la propria assistenza per realizzare evidenti strumenti elusivi di norme imperative, sanzionati in sede penale, ma non necessariamente integranti la nullità sotto il profilo civilistico.

Pertanto, affinché il notaio risponda ai sensi dell’art. 110 c.p. (quale correo) si esige che il notaio stesso dia un “contributo causale” alla realizzazione dell’evento criminoso, mediante una valutazione ex ante dell’idoneità dell’atto a pregiudicare la capacità patrimoniale del contribuente e, dunque, a mettere in pericolo la pretesa tributaria.