Gli interessi pagati sui mutui contratti per l’acquisto, la costruzione o la ristrutturazione dell’abitazione principale, e degli oneri e spese accessorie sostenute per la stipula del mutuo, sono detraibili dalle imposte sui redditi.
Il riferimento normativo è contenuto nell’art. 15 del Testo Unico dell’Imposta sui Redditi (T.U.I.R., D.p.R. 22 dicembre 1986, n. 917) che detta regole differenti, anche relativamente all’importo massimo detraibile, secondo che si tratti di mutuo contratto per l’acquisto dell’abitazione principale o di mutuo contratto per la costruzione o la ristrutturazione dell’abitazione principale medesima.
1. La detrazione degli interessi sul mutuo per l’acquisto dell’abitazione principale
La legge (art. 15, lett. b, T.U.I.R.) consente innanzitutto la detraibilità degli interessi pagati sul mutuo contratto per l’acquisto dell’unità immobiliare da adibire ad abitazione principale (non dà diritto a detrazioni il mutuo contratto autonomamente per l’acquisto di sole pertinenze).
Deve trattarsi di mutuo (con esclusione di altre forme di prestito o finanziamento, benché garantite da ipoteca, come ad esempio aperture di credito in conto corrente o cambiali) garantito da ipoteca (anche su immobile diverso da quello da acquistare e appartenente a soggetto diverso dall’acquirente) per l’acquisto di abitazione nella quale il mutuatario o i suoi familiari dimorano abitualmente. Per familiari si intendono il coniuge, i parenti entro il terzo grado e gli affini entro il secondo grado. Il coniuge separato rientra tra i familiari fino alla sentenza di divorzio. Dopo il divorzio, la detrazione viene riconosciuta al mutuatario che ha trasferito la propria dimora abituale se l’immobile continua ad essere l’abitazione principale dei familiari.
L’immobile deve essere effettivamente destinato ad abitazione principale del mutuatario o di un suo familiare entro un anno dall’acquisto. Nel caso che l’immobile acquistato sia oggetto di lavori di ristrutturazione, comprovata dalla relativa concessione edilizia o atto equivalente, la detrazione spetta a decorrere dalla data in cui l’unità immobiliare è adibita a propria dimora abituale, e in ogni caso entro due anni dall’acquisto.
L’acquisto dell’immobile deve essere effettuato nell’anno precedente o successivo alla data di stipulazione del contratto di mutuo. Nel caso di estinzione anticipata del precedente contratto di mutuo e stipulazione di un nuovo mutuo, per un importo superiore al capitale residuo del mutuo precedente, è possibile detrarre gli interessi pagati sul secondo mutuo in proporzione della quota di capitale che residua dal primo contratto, anche se si tratti di un diverso istituto bancario. Tuttavia l’immobile dato in garanzia deve rimanere il medesimo. A maggior ragione nessun problema si pone nel caso di rinegoziazione (mera modifica di condizioni contrattuali) del mutuo con la stessa banca.
La detrazione è consentita nella misura del 19 % degli interessi passivi e oneri accessori pagati in dipendenza del mutuo, sino ad un importo massimo di 4.000 euro (importo così modificato a decorrere dal 1 gennaio 2008). La circolare n. 15 del 20 aprile 2005 ha precisato che nel caso in cui il capitale dato a mutuo superi il costo di acquisto dell’abitazione, gli interessi passivi ed i relativi oneri accessori sono detraibili nei limiti dell’importo del capitale mutuato corrispondente al costo sostenuto per l’acquisto.
In caso di contitolarità del contratto di mutuo o di più contratti di mutuo il limite di 4.000 euro va riferito all’ammontare complessivo degli interessi, oneri accessori e quote di rivalutazione sostenute. Ciascun contitolare del mutuo può fruire della detrazione unicamente per la propria quota di interessi, tranne che nel caso di coniuge fiscalmente a carico dell’altro, nel quale la detrazione spetta a quest’ultimo per entrambe le quote, e sempre che il coniuge fiscalmente a carico sia comproprietario dell’immobile.
Il contratto di mutuo (o l’atto di acquisto dell’immobile) deve espressamente indicare la destinazione delle somme mutuate all’acquisto dell’abitazione principale, o la finalità del mutuo deve risultare da un’attestazione della banca, ma è consentito al contribuente interessato di attestare la sussistenza della condizione mediante dichiarazione sostitutiva di atto di notorietà.
Non è necessario che si tratti di acquisto prima casa con richiesta delle relative agevolazioni in materia di Iva o imposta di registro (di cui alla nota II bis della Tariffa parte prima Testo Unico imposta di Registro, D. p. R. 26 aprile 1986 n. 131), poiché la normativa richiede esclusivamente che si tratti di immobile da adibire ad abitazione principale, anche se non si tratti di acquisto agevolato prima casa. Quindi anche se nell’atto di acquisto non vengono richieste le c.d. agevolazioni fiscali prima casa, ugualmente potranno portarsi in detrazione gli interessi passivi del mutuo nella misura prevista dalla legge.
Le detrazioni spettano agli acquirenti, anche della sola nuda proprietà di immobile gravato da usufrutto a favore di terzi (ma non del solo usufrutto, anche se si tratti comunque di immobile adibito ad abitazione principale), che siano contestualmente contraenti del mutuo ipotecario. Quindi se, come può accadere, i contraenti del mutuo siano diversi dall’acquirente dell’immobile (siano per esempio i suoi genitori), non è possibile fruire delle detrazioni. L’acquisto dell’abitazione principale con il mutuo cointestato anche ai genitori (in qualità di garanti) dà luogo alla detrazione da parte del figlio acquirente nella misura di 1/3, presumendo che il mutuo venga pagato in parti uguali.
Sono ammesse alla detrazione (secondo il principio di cassa in base all’anno in cui sono state effettivamente sostenute, indipendentemente dalla data di scadenza) le seguenti spese: interessi passivi, con esclusione di quelli coperti da contributi erogati da enti pubblici; oneri accessori quali l’onorario del notaio per la stipulazione del contratto di mutuo ipotecario (con esclusione di quello relativo al contratto di acquisto dell’immobile), spese di perizia, spese di istruttoria, imposta per l’iscrizione o la cancellazione di ipoteca, imposta sostitutiva sul capitale prestato, provvigione per scarto rateizzato nei mutui in contanti, penalità per anticipata estinzione del mutuo; quote di rivalutazione dipendenti da clausole di indicizzazione. Non rientrano nella detrazione, invece, le spese di assicurazione dell’immobile, benché richieste dalla banca per la concessione del mutuo (circolare n. 15 del 20 aprile 2005).
2. La detrazione degli interessi sul mutuo per la costruzione o ristrutturazione dell’abitazione principale
Il comma 1 ter dell’art. 15 T.U.I.R. consente la detrazione degli interessi passivi del mutuo stipulato per la costruzione o la ristrutturazione dell’abitazione principale. La misura della detrazione dalle imposte sui redditi è fissata nel 19% degli interessi passivi e oneri accessori pagati in dipendenza del mutuo, sino ad un importo di euro 2.582,28.
La risoluzione 390/E/2007 ha esteso anche al caso di costruzione dell’abitazione principale la possibilità di detrarre gli interessi passivi nei casi di estinzione del mutuo ipotecario originario e successiva stipulazione di un nuovo contratto (con sostituzione dell’ente finanziatore), come già sopra visto con riferimento al mutuo contratto per l’acquisto dell’abitazione principale.
Benchè la disposizione normativa faccia espresso riferimento solo alla costruzione, il d.m. n. 311 del 30 luglio 1999, ha esteso l’agevolazione anche alle ipotesi di ristrutturazione in considerazione del fatto che per la realizzazione di tali tipi di interventi la normativa edilizia richiede lo stesso tipo di provvedimento abilitativo.
Per interventi di ristrutturazione edilizia si intendono solo quelli previsti dall’art. 3, comma 1, lettera d) del Testo Unico in materia edilizia, D. p. R. 6 giugno 2001, n. 380 (trasformazione degli organismi edilizi, demolizione e ricostruzione). E’ necessario che la natura dei lavori risulti espressamente dal permesso di costruire o dalla denuncia di inizio attività, o in mancanza sia rilasciata un’analoga dichiarazione sottoscritta dal responsabile dell’ufficio tecnico del Comune.
Condizioni per fruire della detrazione: – contraente del mutuo deve essere colui che avrà il possesso, a titolo di proprietà o altro diritto reale dell’abitazione da costruire o da ristrutturare; – il mutuo deve essere stipulato entro sei mesi antecedenti, ovvero, nei diciotto mesi successivi, all’inizio dei lavori di costruzione; ai fini del computo del termine si deve fare riferimento alla data di inizio lavori indicata nella comunicazione inviata al Comune; – dal contratto di mutuo ipotecario deve risultare che lo stesso è stato stipulato per la costruzione dell’immobile da destinare ad abitazione principale; in mancanza di tale precisazione nel contratto è possibile documentare la finalità del mutuo con apposita dichiarazione dell’istituto bancario e, in via residuale, con una dichiarazione sostitutiva di atto di notorietà resa dal contribuente; – l’immobile deve essere effettivamente adibito ad abitazione principale (e cioè a dimora abituale, anche se diversa da quella risultante dai registri anagrafici) entro sei mesi dall’ultimazione dei lavori (da concludersi entro il termine previsto nel provvedimento abilitativo) da comprovarsi con dichiarazione resa al Comune;
Tra gli oneri accessori rientrano l’imposta sostitutiva pagata sul mutuo, le commissioni bancarie, le spese di istruttoria e di perizia e le spese notarili. Non sono detraibili le spese del mutuo (interessi passivi ed oneri accessori) che eccedono i costi documentati.
La detrazione può essere cumulata con quella relativa all’abitazione principale acquistata in precedenza soltanto per il periodo in cui durano i lavori di costruzione dell’abitazione e per il semestre successivo alla loro conclusione.
L’agevolazione in parola è del tutto distinta da quella prevista per le agevolazioni prima casa. Questo significa che la detrazione è ammissibile sia nel caso che si sia fruito, per l’acquisto dell’immobile da ristrutturare o per l’acquisto di altro immobile, delle agevolazioni prima casa, sia che tali agevolazioni non siano state richieste.
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